صوره شخصية

 
ببلوغها زيادة سنوية قدّرت بنسبة 111% إلى غاية شهر مارس/ آذار 2022، مقارنة بتصاعد في قيمة العقارات لم يتجاوز 30 % خلال 2020، في حين أنّ نسبة الزيادة ظلّت تتراوح بين 10 و15% في حوالي 56 دولة نشطة في سوق العقارات.

إنّ الارتفاع المسجّل في تركيا، يقودنا للحديث عن المعايير الأساسية التي تحدد أسعار العقارات في تركيا، وما هي الضوابط التي تحكم السوق من ناحية تحديد قيمة الشقق والمنازل والأراضي؟
لتقديم إجابة تحليلية، على لسان خبراء سوق العقارات في تركيا، تواصلنا مع المحامي عون الله عون الله، ابن مدينة الناصرة الذي يقدّم حزمة من الخدمات القانونية على رأسها الاستشارات العقارية والمرافقة القانونية للمستثمرين في عقارات تركيا من خلال مكتبه المتواجد في مدينة اسطنبول منذ أكثر من 6 سنوات.

- كيف تقرأ الارتفاع الكبير الذي سجّلته أسعار العقارات في تركيا في أقل من عام؟
يعتبر الرقّم المسجّل في أسعار العقارات رهيب، وهو ارتفاع جنوني في أسعار العقارات لو أخذناه فقط من زاوية الأرقام، لكنّه منطقي لو نظرنا إليه من الزاوية الأخرى ( الأسباب والدوافع) .
مرّت تركيا، مثلها مثل باقي دول العالم بعد الجائحة والعملية العسكرية الروسية في أوكرانيا بموجة ارتفاع في الأسعار مسّت السلع والبضائع، بما فيها مواد البناء التي زادت بمعدّل 70% في الأسعار.
ورغم أنّ تركيا دولة مصدرة للكثير من مواد البناء على غرار الرخام، الحجر الطبيعي والجرانيت، ومعدّات الإنشاء الأخرى إلا أنّها أيضا تستورد قسم كبير من المواد الأولية والموارد الطبيعية غير المتجددة وهو ما رفع من أسعار العقارات بحدود 70%.
كما أنّه يجب أن لا ننسى أنّ ارتفاع التضخم والهبوط المسجّل في سعر صرف الليرة التركية أمام العملات الأجنبية بدوره دفع شركات الإنشاء إلى الزيادة في الأسعار لتدارك فارق العملة.
وكان التضخم السنوي في تركيا قد بلغ مارس/آذار الماضي 61.14% مدفوعا بالعملية العسكرية الروسية في أوكرانيا وصعود أسعار السلع الأولية بعد انخفاض الليرة أواخر العام الماضي 2021.
ومن الطبيعي أن يتأثر مؤشر أسعار العقارات في تركيا بالتضخم المسجّل سواءً بالنسبة للمستثمر المحلي ( التركي) أو الأجنبي، لكن وجب التنويه أنّ تعامل الأجانب بالعملة الصعبة أثناء شراء العقارات في تركيا جعل تأثرهم بانعكاسات التضخم خفيفة مع ميزة استغلال الفرق في سعر الصرف.

- هل نفهم من هذا، أنّ الإقبال على العقارات في تركيا سيتراجع في ظل الزيادة المسجّلة في الأسعار؟
لن أخفيك، أنّه منذ أواخر 2021، إلى غاية منتصف 2022 استقبل مكتبنا للاستشارات والخدمات القانونية في قطاع العقار كمّا هائلا من المكالمات والزيارات لمستثمرين قاموا بشراء العقارات في تركيا خلال هذه الفترة أو فكّروا في الإقدام على الخطوة.
ولو رجعنا إلى أرقام معهد الإحصاء التركي، فإنّ تركيا سجّلت إقبالا كبيرًا على شراء العقارات خلال الستة أشهر الأولى من السنة الجارية، حيث ارتفعت المبيعات للمشترين الأجانب بنسبة 58٪ على أساس سنوي حتى أبريل/ نيسان 2022، وتصدّر الروس قائمة المستثمرين الأجانب للمرة الأولى على الإطلاق معزّزين مشترياتهم بنسبة 187٪ على أساس سنوي.
ولم يتراجع إقبال باقي الجنسيات على غرار العراقيين والإيرانيين والأوكرانيين والفلسطينيين خلال نفس الفترة قافزًا إلى معدّلات مرتفعة.
وإذا تعمّقنا أكثر نجد أنّ شراء العقارات في تركيا يعتبره الأتراك أفضل استثمار لحماية أموالهم من التضخم وتقلب الأسعار العالمية، أي للتحوط من آثار التضخم.
كما أنّ العقارات الفاخرة نالت النصيب الأكبر من الطلب خلال الفترة الماضية من طرف الأجانب الراغبين في الحصول على الجنسية التركية حينما كانت محدّدة بـ 250 ألف دولار أمريكي.
ولا أتوقّع تراجعًا في الطلب الأجنبي على العقارات في تركيا حتّى بعد رفع قيمة برنامج الجنسية التركية مقابل شراء عقار إلى 400 ألف دولار، لأنّ تركيا حدّدت أيضا من جهة ثانية قيمة منح تصريح الإقامة العقارية مقابل 75 ألف دولار في المدن الكبرى و50 ألف دولار فقط في المدن الصغرى وهو ما يعتبر برنامجًا مغريًا للأجانب.

- حسنًا، لماذا تتفاوت أسعار العقارات في تركيا من منطقة إلى أخرى، وما هي المعايير التي تحدّد في رأيك قيمة العقار؟
في آخر مقال نشرته صحيفة نيويورك تايمز الأمريكية حول أسعار سوق العقارات العالمية، ذكرت أنّ أسعار العقارات في تركيا تظلّ الأكثر عقلانية إقليميّا خاصة أنّ السوق في تركيا نشطة جدّا على الصعيد المحلي ومطلوبة من قبل الأجانب.
وأضافت الصحيفة العالمية أنّ الأسعار في أوروبا الشرقية أعلى من تركيا بين 50 % إلى 60 % في حين أنّ الأسعار في أوروبا الغربية ترتفع عن أسعار عقارات تركيا بنسبة تصل إلى 90% أحيانًا.
لذا نجد أنّ الأسعار المعقولة للعقارات في تركيا من الأسباب الرئيسية التي شجّعت الأجانب على التملك والاستثمار بقوّة في تركيا خاصة خلال الفترة بين 2018 – 2021 .
وبالعودة إلى سؤالكم، يمكن أن نذكر قائمة من المعايير تحدّد وفقها أسعار العقارات في تركيا وهي كالتالي:
- العرض والطلب، حيث أنّ حركة البيع والشراء التي تشهدها سوق العقارات في تركيا تلقي بظلالها على الأسعار فعندما يزداد الطلب على الشراء ينخفض عدد العقارات المتاحة للبيع وبالتالي يرتفع ثمنها.
- الموقع الجغرافي للعقار، وهنا أقصد أنّ العقار الذي يقع بالقرب من المدارس والجامعات يرتفع سعره مقارنة بالعقار الذي يقع بعيدًا عنها، وأيضًا الأمر ينطبق على عقارات وسط المدينة و خارجها، عقارات الأحياء الفاخرة وعقارات الأحياء الشعبية.
- القرب من المواصلات، يلعب دورًا أساسيًا في تحديد سعر العقار، فمثلا عقارات الواجهة الأمامية لوسيلة النقل " المتروبوس" ارتفعت في حدود 200% في أقل من عام على عكس العقارات البعيدة عنه، لم تتجاوز نسبة الزيادة المسجّلة فيها المعدّل الطبيعي بين 30 و50% .
- تحدّد الإطلالة والطابق الذي يقع فيه العقار سعره بشكل كبير، حيث أنّ إطلالة البحر ليست مثل أي إطلالة أخرى، في حين أنّه كلما ارتفعنا بطابق في العقار كلّما زادت قيمته في السوق.
- وضعية العقار، هنا نقصد مراحل بناء العقار، حيث أنّ سعر شراء عقار قيد الإنشاء ليس كسعر شراء عقار جاهز، إذ أنّ الأسعار تزيد كلّما تقدّمت أشغال إنجاز وتسليم المشروع العقاري.
- كيف تتوقع مستقبل سوق العقارات في تركيا في ظل الارتفاع المستمر للأسعار؟
أعتقد أن السوق سيظل قوياً، وسيجلب إليه المزيد من المستثمرين" الجادّين" الذين يعرفون أهميّة تركيا الجيوسياسية ويدركون مستقبلها الاقتصادي.
كما أنّ المخزون العقاري في تركيا لم يعد كالسابق، حيث بلغت نسبة استهلاك المخزون العقاري للشقق السكنية الجديدة في المشاريع ذات العلامة المسجّلة في تركيا نسبة 7.15% خلال شهر واحد فقط ( مايو/أيار 2022 ). 
وكان المخزون العقاري في تركيا سنة 2020 يبلغ حوالي 904 آلاف و52 شقةً سكنيةً موزعةً على 81 ولاية تركية، حسب تقرير منصة "اندكسا" المهتمة بإحصائيات سوق العقارات التركي.
وإذا قارنا عدد المشاريع العقارية سنة 2019 بالمشاريع العقارية الجديدة في 2022، نجدّ أنّ بعض المناطق لم تشهد تشييد مشاريع جديدة منذ 3 سنوات بسبب نفاذ الوعاء العقاري خاصة في المناطق العقارية الفاخرة.
ورغم ذلك لم يتوقّف الطلب الهائل على عقارات تركيا حتّى في عزّ الجائحة التي تسبّبت في تجميد حركية عدّة أصعدة، لكن سوق العقارات في تركيا ظلّت صامدة بمبيعات بلغت 41 ألف عقار للأجانب سنة 2020، و59 ألف عقار في 2021 بين مساكن وأراضي بقيمة قدرها 40 مليار ليرة تركية.
كما أنّه من المتوقّع أن يستمرّ اهتمام المستثمرين الأجانب حتى مع تواصل نمو الأسعار من حيث قيمة الدولار.
وأعتقد أيضا أنّ تركيا ستصبح أكثر جاذبية لمشتري العقارات الأجانب لأننّا نرى اتجاهات إيجابية في الاقتصاد التركي، حيث أنّ الناتج المحلي الإجمالي آخذ في الارتفاع وطلبات الشراكات الأجنبية مع تركيا تزيد يومًا تلو الآخر، ودائما ما يكون سوق العقارات مدفوعًا بالنمو المسجّل في اقتصاد البلد.
واسمحوا لي من هذا المنبر، أن أدعو المستثمرين إلى المراقبة الجيّدة لسوق العقارات التركية، وفي حال لم يتسنّ لهم الأمر لأسباب شخصية أو مهنية، أنصحهم بالاستشارة، وعلى قول المثل " ما خاب من استشار".
مكتبنا للخدمات القانونية والاستشارات العقارية في منطقة بكركوي الساحلية باسطنبول مفتوح لخدمتهم طيلة أيام الأسبوع.

عنوان المكتب في اسطنبول
Ataköy 7.8.9.10. kısım mahallesi, çobançeşme yanyol caddesi, ataköy towers, 34156 Bakırköy Kat: 6 Daire: 89
أرقام الهاتف:
972526625888+
  905465401111+( ممول ) . 
 

[email protected]استعمال المضامين بموجب بند 27 أ لقانون الحقوق الأدبية لسنة 2007، يرجى ارسال ملاحظات لـ